10 cose da sapere quando si vende un immobile

Un elenco preciso delle cose da sapere quando si vende un immobile!

1. Plusvalenza

Partiamo col dire cos’e’ la plusvalenza: è l’incremento di valore tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (aumentato dei costi aggiuntivi) 

Se si vende un immobile prima dei 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza è la maggior differenza tra il prezzo di vendita e quello pagato all’acquisto (comprensivo di eventuali costi inerenti) e può costituire un reddito assoggettato a tassazione, che va indicato in dichiarazione dei redditi o in alternativa, pagare un’imposta sostitutiva pari al 26% contestualmente al momento dell’atto di  vendita.  Si può’ evitare di pagare questa tassa, dimostrando di aver mantenuto la propria residenza, o quella di un familiare,  nell’abitazione per più della metà del tempo.

 

2. A.P.E.

Se vendi o affitti un fabbricato   è obbligatorio dotarlo dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), è un documento predisposto da un tecnico abilitato che sintetizza le caratteristiche di consumo energetico dell’immobile. Gli estremi di questo documento vanno indicati già nel momento relativo alla ricerca di un potenziale cliente, quindi dal cartello alle eventuali inserzioni pubblicitarie. La mancanza di questo documento può’ portare ammende sino ad € 4’000 e in caso di vendita, il notaio è impossibilitato nell’eseguire il rogito notarile. 

 

3. Certificazione delle spese condominiali

Se vendi un immobile in condominio è opportuno farsi rilasciare dall’amministratore una certificazione da fornire all’acquirente che attesti il saldo dei pagamenti delle spese condominiali.

 

4. Accettazione dell’eredità

Se l’immobile che stai vendendo ti è pervenuto per successione è possibile che non risulti l’accettazione dell’eredità, poiché non sempre si compie un atto formale di accettazione. In questo caso è spesso necessario effettuare questa trascrizione, che viene curata dal notaio che stipula l’atto di vendita.

 

5. Decadenza agevolazioni

Se stai vendendo prima dei 5 anni l’immobile che avevi acquistato con le agevolazioni “prima casa”, decadi dall’agevolazione e dovrai pagare le maggiori imposte, salvo che entro un anno dalla vendita non acquisti un altro immobile come abitazione principale. Nel caso di mancato riacquisto, dovrai anche dimostrare di aver mantenuto la residenza nell’abitazione per piu’ della metà del tempo che intercorre dall’acquisto alla vendita, altrimenti potresti anche dover pagare una tassa sull’eventuale plusvalenza.

 

6. Comunicazione alla PS

Se vendi un fabbricato ad un cittadino extracomunitario, hai l’obbligo di comunicare all’autorità di pubblica sicurezza l’avvenuta cessione entro 48 ore dal rogito, pena una sanzione amministrativa.

 

7. Detrazioni fiscali

In caso di vendita di un immobile sul quale hai effettuato dei lavori per i quali stai usufruendo delle detrazioni IRPEF (ad es. ristrutturazione o risparmio energetico), se vuoi continuare ad usufruire delle detrazioni devi esplicarlo nell’atto di vendita, altrimenti il diritto alla detrazione si trasmette all’acquirente.

 

8. Conformità catastale

Il venditore ha l’obbligo di dichiarare nell’atto di vendita che l’immobile da vendere è conforme alla planimetria depositata in catasto; in caso contrario, il venditore ha l’obbligo di presentare in Catasto una planimetria conforme prima del rogito. E’ quindi opportuno fare con anticipo le opportune verifiche, meglio con l’ausilio di un tecnico.

 

9. Urbanistica

Il venditore è di norma tenuto anche a garantire la regolarità edilizia dell’immobile venduto, per cui è opportuno avere copia dei permessi di costruire, agibilità o di altri titoli abitativi rilasciati per la costrizione, che in caso di vendita di un immobile usato, dovrebbero essere gia’ stati citati nell’atto di provenienza, a meno che nel periodo di detenzione dell’immobile si siano stati eseguiti ulteriori lavori o condoni che richiedano nuovi permessi, che andranno  indicati dell’atto di vendita. Si consiglia comunque, prima di mettere in vendita un immobile, di verificare, tramite un tecnico, anche la posizione urbanistica.

 

10. Prelazioni legali

L’ultima cosa da sapere quando si vende un immobile è che il conduttore di un immobile commerciale, così come l’affittuario (se coltivatore diretto) o il confinante (se coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale) di un terreno agricolo, hanno diritto di prelazione per l’acquisto, per cui se non viene loro comunicata la proposta di acquisto o il preliminare potrebbero “riscattare” l’immobile dall’acquirente.

 

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