Chi è l’usufruttuario?

Uno dei dubbi più comuni nel mondo immobiliare è la differenza tra usufruttuario e proprietario di casa. Correlato a questo argomento sorgono tanti dubbi, come funziona il diritto di usufrutto di una casa e se l’usufruttuario può affittare e vendere l’immobile.

Partiamo subito con definire chi è l’usufruttuario.

“L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nel diritto di un soggetto di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica” (fonte: Wikipedia)

Si, ma cosa significa? Cerco di semplificarvelo in poche parole.

Chi ha il diritto di usufrutto su un immobile è chiamato usufruttario e può godere di un’abitazione che è di proprietà altrui. L’usufruttuario ottiene dunque l’utilizzo di una casa di proprietà di un altro soggetto, ma non può trasformare la destinazione d’uso per cui è stata fabbricata, per esempio non può distruggerla o adibirla ad attività commerciale.

Può utilizzare l’immobile e trarne ogni utilità, nel rispetto della destinazione economica e delle limitazioni imposte dalla legge. Il proprietario dell’abitazione manterrà su di essa la nuda proprietà ovvero la proprietà del bene (in questo caso della casa).
Il proprietario in presenza dell’usufruttario è privo della facoltà di godimento dell’immobile, che spetta all’usufruttuario.

ATTENZIONE. L’usufrutto non è paragonabile alla locazione, chi è in affitto in una casa con contratto di locazione non è un usufruttario. Gli aspetti che differenziano i due sono molteplici:

• l’usufrutto è un diritto particolarmente vantaggioso, in quanto consente all’usufruttuario di godere interamente del bene potendone sfruttare tutte le utilità potenziali, compresi i suoi vantaggi civili, con il solo limite di non alterarne la destinazione economica (come dicevamo prima non può adibire la casa a attività commerciale);
• La locazione, invece, conferisce al conduttore un godimento ben più limitato del bene, secondo gli accordi pattuiti nello stesso contratto.

A questo punto ci sorgono altre domande dopo aver definiti chi è l’usufruttuario. Per esempio, potremmo chiederci, chi può dare l’appartamento in affitto se c’è usufrutto? L’usufruttuario o il nudo proprietario?

• La regola vuole che, in presenza di un usufrutto, a poter dare la casa in affitto sia l’usufruttuario. Per di più, per la stipula della locazione non è previsto il consenso del nudo proprietario. Quest’ultimo, infatti, si trova in una vera e propria posizione di estraneità rispetto al contratto stipulato dall’usufruttuario, rimanendo così escluso dall’accordo.

Chi invece può vendere casa? L’usufruttuario o il proprietario?

• Il proprietario dell’immobile è l’unico che può decidere di vendere casa. L’immobile con usufrutto può essere venduto, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di usufrutto fino alla scadenza di esso.
  Ciò significa che chi acquista casa con usufrutto non diventa pieno proprietario dell’appartamento, ma solo nudo proprietario, deve ciò rispettare i diritti dell’usufruttuario. In pratica non può utilizzare la casa a causa della presenza dell’usufruttuario e potrà goderne solo se stabilito da esso. Una volta cessato il rapporto di usufrutto, causa decesso o fine del contratto di usufrutto, il proprietario riacquista tutti i diritti sull’immobile.

La procedura per vendere casa quando c’è un usufruttario è più complicata e prevede dei passaggi necessari, in particolare bisogna stabilire il reale prezzo dell’immobile in nuda proprietà. In pratica al valore della casa sarà aggiunto un tasso di interesse. Per scoprirlo bisogna fare riferimento alla tabella con i tassi di interesse legali vigenti.

Capire chi è l’usufruttuario non è semplice. Per una consulenza in merito o per maggiori spiegazioni potete contattarmi in privato. Vi lascio i miei recapiti:

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